В ОАЭ законы, регламентирующие отношения между арендатором и арендодателем, в большинстве случаев защищают арендатора и оказывают ему всяческую поддержку. К примеру, арендодатель не имеет права произвольно повышать цену на аренду. На сайте Земельного департамента Дубая (RERA) можно проверить, имеете ли арендодатель право повышать цену на аренду. Для этого достаточно ввести район расположения квартиры и ее арендную стоимость. Иногда арендодатель оказывается в невыгодном положении, так как рыночные цены растут быстрее, чем считает государство. Таким образом, если вы сдаете квартиру новому жильцу, то вправе установить рыночную цену. Если же ваша квартира уже арендована, то поднять цену можно на столько, насколько это позволяет Земельный департамент Дубая.
Давайте разберемся, что делать, если рыночные цены растут быстрее, чем полагают власти эмирата Дубай. Юристы компании WHITESTANDARD в ОАЭ попытаются ответить на этот вопрос.
Рассмотрим пример. 4 года назад вы заключили договор аренды, сдавая студию за 27000 дирхам в год. Сегодня рыночная цена аренды такой квартиры в Дубае составляет 36000 дирхам в год. Однако, государство не позволяет вам увеличивать каждый год стоимость, более, чем на 5%, что за 4 года составит 20%, или 5400 дирхам. Итого, вы можете увеличить размер аренды до 32400 дирхам, то есть каждый год вы будут терять около 6000 дирхам.
Казалось бы, самый простой путь – это расторгнуть договор аренды квартиры и найти нового арендатора. Однако, законодательство ОАЭ не позволяет расторгать договор без видимой на то причины, за исключением ряда случаев:
- Решение арендатора предупредить арендатора использовать квартиру для личного проживания. В этом случае вам необходимо через нотариуса уведомить арендатора за 12 месяцев до предполагаемой даты выселения. Также стоить иметь ввиду, что суд может признать такое уведомление незаконным, если у вас в собственности есть другая недвижимость в Дубае.
- Решение арендодателя продать квартиру. Для этого вам также необходимо расторгнуть договор с арендатором, уведомив арендатора о своем намерении продать квартиру за 12 месяцев. Такая процедура уведомления происходит через нотариуса.
Расскажем подробно о такой процедуре.
В ОАЭ нотариат государственный и закреплен за ведением суда каждого Эмирата. Нотариус не готовит документы. Вам необходимо составить их самостоятельно или обратиться за этой услугой к специалистам. Обратите внимание, что по законам ОАЭ официальным языком для составления документов является арабский язык, поэтому вам достаточно напечатать такое уведомление на арабском языке – пусть арендатор его переводит сам. Затем вам необходимо с указанным документом обратиться к нотариусу, который его удостоверит. Нотариат в Дубае работает с воскресенья по четверг с 8.00 до 14.00. Затем уведомление нужно отправить арендатору специальной курьерской службой. В ОАЭ такая служба называется ARAMIX. Курьер в течение недели доставит письмо арендатору, а если тот не живет дома – приклеит это письмо на дверь квартиры. С этого момента арендатор будет считаться уведомленным и начнет исчисляться срок 12 месяцев.
Обратите внимание, что когда ваш арендатор съедет, он может сказать, что вы специально оформили такое уведомление, чтобы расторгнуть договор аренды. Поэтому вам необходимо после расставания с вашим жильцом выждать 2-3 месяца и дать объявление о продаже кварты, чтобы подтвердить свое намерение продать жилье. Ставьте цену выше рыночной и тогда звонков не будет.
Законы об аренды кварты в Дубае имеют свою специфику. Поэтому при возникновении сомнений или сложностей, лучше обратиться за юридической консультаций к специалистам. Наши русскоговорящие юристы в Дубае проконсультируют вас по вопросам сделок с недвижимостью в Дубае или по вопросам аренды квартиры в Дубае.
Узнайте больше: